Reforma Tributária: transferência de imóveis para herdeiros bate recorde em Campinas

Reforma Tributária impulsiona recorde de transferência de imóveis para herdeiros em Campinas

Os cartórios de notas de Campinas (SP) bateram recorde no número de transferências de imóveis para filhos e outros herdeiros em 2025. Foram 3.074 atos, o que indica uma alta de 64% em cinco anos. Para a entidade, o cenário está ligado à Reforma Tributária, que poderá aumentar a alíquota única fixada em 4% para heranças no estado de São Paulo.

Na doação de um imóvel ou outro bem, é necessário pagar o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). O valor é recolhido diretamente à Secretaria da Fazenda do Estado por meio de uma guia de pagamento específica, e seu pagamento é uma das etapas necessárias para formalizar a escritura em cartório.

Como a Reforma Tributária pode mudar o imposto sobre heranças?

Com a publicação da Lei Complementar nº 227/2026, os estados que ainda cobram uma alíquota única de ITCMD, como São Paulo, terão de adotar um modelo progressivo. Na prática, isso significa que quanto maior o valor do patrimônio doado ou herdado, maior poderá ser o imposto cobrado, podendo chegar a 8%.

A nova legislação também prevê que o cálculo do ITCMD passe a considerar o valor de mercado dos bens. Hoje, em muitos casos, o imposto é calculado com base em valores de referência usados pelo poder público, que podem ser menores do que o preço real do imóvel.

As mudanças, no entanto, ainda dependem da aprovação de uma lei estadual. Mesmo que ela seja aprovada em 2026, as novas regras só poderão entrar em vigor em 2027, porque precisam respeitar os prazos previstos na Constituição.

Por que famílias estão antecipando a doação de imóveis?

Segundo Ana Paula Frontini, presidente do Colégio Notarial do Brasil - Seção São Paulo (CNB-SP), famílias podem estar antecipando essa transferência para evitar o aumento. "Estamos observando um aumento na procura por planejamento sucessório em todo o país. A Reforma Tributária trouxe para muitas famílias uma discussão que antes costumava ser adiada", afirma.

A combinação de alíquotas progressivas e da cobrança com base em valores mais próximos do preço de mercado dos bens pode aumentar o valor do imposto pago pelas famílias. Além de manter a tributação vigente, fazer a transferência do patrimônio em vida também pode evitar que a valorização futura do imóvel aumente o valor do imposto.

Uma das formas mais comuns de fazer esse planejamento é a doação com reserva de usufruto. Nessa modalidade, os pais transferem a propriedade do imóvel aos filhos, mas continuam com o direito de morar no local, administrar o bem e receber eventual aluguel enquanto estiverem vivos. Assim, conseguem organizar a sucessão sem perder o controle sobre o patrimônio.

O que dizem os especialistas sobre a corrida aos cartórios?

Para o advogado especialista em direito de sucessões, Júlio Ballerini, a corrida aos cartórios faz sentido e é motivada por um "cenário de pânico" alimentado pelo receio de uma carga tributária ainda mais pesada no futuro. "Não é o medo de pagar 8% que impulsiona isso. As pessoas têm medo do que virá depois dos 8%", explica.

O especialista aponta que circulam propostas e discussões que assustam a população, como o antigo projeto PEC 96/2015, que não foi aprovado, mas que previa alíquotas de até 27,5% para heranças e doações, além de propostas de modificação na lei para retirar de viúvos a condição de herdeiros.

Outro fator que justifica a antecipação, segundo Ballerine, é uma determinação recente da Receita Federal, em vigor desde setembro de 2025, para atualizar o Cadastro Imobiliário Fiscal com base nos dados dos cartórios. Na prática, isso significa que o imposto, que antes era calculado sobre valores venais defasados da prefeitura, passa a considerar valores mais próximos dos preços reais das escrituras.

O crescimento da arrecadação do ITCMD em São Paulo

Segundo o CNB-SP, o ITCMD arrecadou R$ 3,5 bilhões em São Paulo em 2020. Em 2025, esse valor chegou a R$ 6,39 bilhões, um crescimento de 81% em cinco anos. O aumento da arrecadação ocorre justamente enquanto o estado se prepara para adaptar sua legislação às novas diretrizes.

Como fazer a doação de imóveis em vida?

Para quem deseja realizar a doação de bens ainda em vida para garantir segurança jurídica, o especialista explica que o procedimento pode ser feito diretamente no Cartório de Notas, mas recomenda auxílio profissional.

"A doação em vida não precisa necessariamente de advogado. Você pode chegar no cartório e pedir para fazer o ato de registro. Mas eu recomendo que procure um advogado, porque senão você vai ficar à mercê do que o cartorário entender. O advogado vai te explicar as nuances e o que está envolvido", alerta Ballerini.

planejamento sucessório em tempos de reforma tributária ITCMD: guia completo do imposto sobre heranças como funciona a doação com reserva de usufruto

Perguntas Frequentes

O que é ITCMD?

ITCMD é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, cobrado pelos estados sobre heranças e doações de bens.

Qual é a alíquota atual do ITCMD em São Paulo?

Atualmente, São Paulo cobra uma alíquota única de 4% sobre o valor dos bens transmitidos.

Quando as novas regras do ITCMD podem entrar em vigor?

As mudanças dependem de aprovação de lei estadual. Mesmo que aprovadas em 2026, só valerão a partir de 2027.

O que é doação com reserva de usufruto?

É uma modalidade em que os pais transferem a propriedade aos herdeiros, mas mantêm o direito de uso do imóvel enquanto viverem.

Preciso de advogado para fazer a doação de um imóvel?

Não é obrigatório, mas especialistas recomendam auxílio profissional para entender as nuances do processo.